“以一個概念定天下的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在地產(chǎn)已經(jīng)進入明顯的細(xì)分階段，應(yīng)該在區(qū)域、產(chǎn)業(yè)的界定的前提下討論房地產(chǎn)市場的問題，如果拋開這兩個界定，那討論是沒有意義的。”在專訪中，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會不動產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、中聯(lián)互生董事長楊立生這樣表示。

　　“地產(chǎn)的區(qū)域性很強，首先應(yīng)該根據(jù)區(qū)域性進行細(xì)分，再以行業(yè)的細(xì)分來界定。”

　　地產(chǎn)分四板塊 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭仍在“藍海”

　　“大眾所關(guān)心的主要都集中在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域”，楊立生說，他認(rèn)為，除去住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)還有三個板塊。“隨著對住宅地產(chǎn)調(diào)控力度的增加，從2008年開始，中國的房地產(chǎn)市場開始進行已經(jīng)進行專業(yè)細(xì)分，實際上是分成幾個方面的，住宅地產(chǎn)是其中一個很重要的方面，除了住宅地產(chǎn)之外，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，至少可以分成四個大的板塊。”

　　楊立生認(rèn)為，這四個板塊首先是并存的，其次則有先后順序。“首先發(fā)展起來的都是住宅地產(chǎn)，隨著住宅地產(chǎn)發(fā)展的成熟化，商業(yè)地產(chǎn)開始進入人們的視線，”他說，“而當(dāng)人均GDP達到8000美元以上，旅游地產(chǎn)會進入快速發(fā)展期，如果GDP達到10000美元以上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則會進入快速發(fā)展期。”

　　受到最多關(guān)注的住宅地產(chǎn)，在楊立生眼里，在具有高利潤的同時，產(chǎn)業(yè)競爭已經(jīng)達到了白熱化的程度。“相比于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的利潤比較高，因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的周期相對來講比較長，需要開發(fā)，還需要運營，是一個長期的過程。但是住宅地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利時代了，現(xiàn)在的競爭已經(jīng)進入‘紅海’，相對來講競爭環(huán)境十分殘酷；而從08年開始到11年這段時間，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭也越來越趨近白熱化。但是旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還屬于藍海領(lǐng)域，現(xiàn)在進入者很少、競爭小，同時，這方面的利潤也是很可觀的。”

　　“對于不同地產(chǎn)板塊來講，實際上競爭程度和所處的競爭環(huán)境是不一樣的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因為還需要后期運營，因此進入門檻比較高，競爭者也就相對很少。”

　　北京應(yīng)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范例 跨界“泛地產(chǎn)”空間更大

　　楊立生認(rèn)為，北京已經(jīng)進入了中國地產(chǎn)發(fā)展的最高階段，住宅、商業(yè)、旅游和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)高度發(fā)展。“北京人均的GDP已經(jīng)超過了1萬美元，在這個階段，每個方向的發(fā)展都處在中國房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，因此北京的地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)有代表性。”

　　“北京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入細(xì)分時代，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中繼續(xù)細(xì)分。比如中關(guān)村網(wǎng)絡(luò)金融產(chǎn)業(yè)園，從我們地產(chǎn)角度來看，就是屬于金融地產(chǎn)”楊立生說，他表示，北京的模式是可以推廣到全國的，“如果在北京做一個像中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)園，可以到全國復(fù)制，至少可以現(xiàn)在全國一線城市、準(zhǔn)一線城市負(fù)責(zé)，就能形成一個獨特的產(chǎn)品類別。從這個角度來講，市場提供給開發(fā)商、運營商不是更狹隘了，而是更廣闊的了，關(guān)鍵是尋找到發(fā)展戰(zhàn)略定位，任何一個開發(fā)商和投資商，都要尋找到開發(fā)、投資定位，如果開發(fā)、投資定位能夠準(zhǔn)確定位，那市場空間是非常大的。”

　　對于“獨特的產(chǎn)品類別”，楊立生舉了一個例子，“比如我們現(xiàn)在在做一個將航天和地產(chǎn)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是一個跨界地產(chǎn)，也是我們說的‘泛地產(chǎn)’行業(yè)。中國現(xiàn)在正處于航空行業(yè)高速發(fā)展的時期，將這個與地產(chǎn)結(jié)合，比如做航天主題樂園、航天科技館這一類，就是航天地產(chǎn)，這是一個細(xì)分，也是一個‘獨特的產(chǎn)品’，是別人沒有的。”

　　“其他的領(lǐng)域，比如城市綜合體，中國太多了，一個城市有幾十個，完全是同質(zhì)化的，”楊立生說，“。而比如新興的領(lǐng)域，比如金融地產(chǎn)、航天地產(chǎn)，競爭很少，而且有相應(yīng)的進入門檻和壁壘。因此如果進入這個領(lǐng)域，就是無競爭領(lǐng)域，而且取得市場的開發(fā)的競爭優(yōu)勢。”

　　“這是絕對藍海領(lǐng)域，是藍海競爭。”楊立生說。

　　城鎮(zhèn)化以人為本 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)助力“產(chǎn)城一體化”

　　“傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化方式，就是擴大城市的區(qū)域面積，是搭架子；而現(xiàn)在提到要進行新型城鎮(zhèn)化，這個就是一個改善，是往里面填內(nèi)容。”楊立生說。

　　“大部分的縣域政府，都希望通過工業(yè)來拉動GDP，這是一個戰(zhàn)略性錯誤。”楊立生表示，“對于某些縣域來講，有這個基礎(chǔ)用工業(yè)化拉動GDP，但是很多縣域沒有這樣的資源，如果盲目發(fā)展，就不會有實質(zhì)性的改觀。對于這樣的縣域應(yīng)該進行細(xì)分，比如有的比較落后，但是正因為落后，所以城市適宜發(fā)展旅游、養(yǎng)生。縣域應(yīng)該準(zhǔn)確定位，要有針對性的發(fā)展路徑。”

　　以環(huán)北京區(qū)域的燕郊為例，楊立生舉例說，燕郊被稱為睡城，因為沒有產(chǎn)業(yè)支撐，只有大量的住宅開發(fā)。相比之下，他認(rèn)為香河的模式要略好于燕郊，“香河因為原來有這個家具城，還有天下第一城，因此有一種自覺，有一個自己發(fā)展的定位。同時，香河作為北京養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的外溢區(qū)域，也是非常合適的，香河現(xiàn)在已經(jīng)有這樣的項目，規(guī)模比較大，大概在3000畝左右。”

　　楊立生說，燕郊和香河都是作為“新城”的形式存在的，新城應(yīng)該突出“產(chǎn)城一體化”，以人的作息為基礎(chǔ)，設(shè)計其具體定位，而不單單作為背景周邊的一個“睡眠功能區(qū)”。在產(chǎn)城一體化的過程中，就需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的支撐，“細(xì)分的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是新型城鎮(zhèn)化的一部分，是對新城中‘具體內(nèi)容’的填充”。

　　“現(xiàn)在講新型城鎮(zhèn)化要以人為本，什么叫以人為本？就是應(yīng)該根據(jù)人的活動，來具體定位和設(shè)計。”楊立生說。(記者 姚心璐)